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    •    Responsabilite pour vices Acquisition immobilière


Les enjeux financiers sont tels qu’une acquisition immobilière ne se résume plus à la simple signature d’un acte.

Une réflexion en amont est indispensable.

Aujourd’hui, la façon d’acquérir n’est pas neutre.

Votre Avocat maîtrise parfaitement les techniques juridiques et fiscales qui sont les ingrédients indispensables à toute réflexion préalable :

* Faut-il détenir le bien « directement » ?

* Faut-il le détenir au travers d’une Société ?

* Quel type de structure adopter ?

* Quelle est l’influence du mode de financement sur la fiscalité de l’opération ?

Par sa formation et sa vocation de Conseil, votre Avocat vous guidera dans le maquis des textes, vers le choix optimum garantissant à la fois la sécurité juridique et l’optimisation fiscale (prise en compte des objectifs de transmission à titre gratuit ou onéreux de la fiscalité liée à la transmission et la gestion des biens).

Détention directe ou société civile

Si la détention directe de biens immobiliers a le mérite de la simplicité, elle présente en revanche l’inconvénient d’une absence d’organisation juridique lorsqu’il s’agit de mettre en commun, de gérer en commun ou de transmettre des biens à une ou plusieurs personnes.

Cette absence d’organisation est encore plus cruciale en présence d’une indivision subie, situation éminemment précaire, puisque tout indivisaire peut à tout moment obtenir la licitation du bien par voie judiciaire.

Chacun connaît l’adage : « nul n’est censé demeurer dans l’indivision ».

Les investisseurs sont fréquemment amenés à consulter leurs Conseils préalablement à toute décision en la matière.

Les enjeux financiers d’une opération immobilière et leur impact sur le long terme sont tels, qu’un examen attentif du projet doit nécessairement être entrepris.

Il sera fréquemment conseillé de constituer une société pour acquérir le bien au regard des motivations suivantes :

Séparation des patrimoine :
La constitution d’une société permet d’éviter la confusion des patrimoines professionnels et privés.
A l’intérieur d’un même patrimoine, elle permet d’isoler les biens les uns par rapport aux autres.

Organisation du pouvoir :
Les statuts peuvent permettre de réglementer, de façon contractuelle, le pouvoir de décision dans la gestion du bien et la dévolution de ce pouvoir à telle ou telle personne.

Organisation patrimoniale :
Grâce à la division du capital en parts sociales, une structure juridique permet de réaliser tous les dosages souhaités entre ses héritiers, son conjoint ou tout autre partenaire. Elle permet également de « mutualiser » les risques et les gains entre ses héritiers.

Organisation de la transmission :
Le caractère de souplesse sus évoqué permet la transmission progressive à titre onéreux ou gratuit du capital.

Optimisation fiscale :
La fiscalité de la cession des biens immobiliers demeure extrêmement lourde, notamment pour ce qui concerne les biens professionnels (près de 20 %).

La transmission de parts sociales à titre onéreux jouit d’un régime plus favorable dans la mesure ou la cession des parts est taxée au taux de 4,80 % seulement (SCI ou SARL), 1 % pour une SA.

La fiscalité de la transmission à titre gratuit peut être également considérablement améliorée dans la mesure où la valeur des parts transmises représente un « actif net » (actif moins le passif), alors que le passif n’est jamais pris en compte dans le cadre d’une donation.

Mais tous ces effets de levier et bien d’autres encore, doivent être pris en compte avec soin, au regard des objectifs poursuivis par l’investisseur.

Les modalités de constitution de la société (capital élevé ou faible, transparence fiscale ou assujettissement à l’I.S….) sont déterminantes quant au résultat recherché.

En effet, ce n’est pas le statut juridique de la société en tant que tel qui est générateur d’avantages, mais c’est l’utilisation qui en est faite, la souplesse qu’elle autorise qui permet de concevoir des effets de levier ou des schémas évolutifs.

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