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Beitragsinhalt
Französisches Immobilienrecht
Immobilien im Ausland
Die Vorverträge
Klauseln des Vorvertrags


Die Vorverträge


Der Vorvertrag ist ein Vertrag, der üblicherweise zwischen Verkäufer und Käufer geschlossen wird, um die Bedingungen des Kaufes vor Abschluß des notariellen Kaufvertrages zu regeln.

 
Grundsätzlich gibt es zwei Formen des Vorvertrages:

Das einseitige Verkaufsversprechen und den Compromis de Vente (privatschaftlicher Vertrag über die Einigung zwecks Kauf/Verkauf einer Immobilie).

Eine Sonderform des Vorvertrages ist das Kaufangebot.
 

Die Formulierung des Vorvertrages ist äußerst wichtig und sollte nur in Ausnahmefällen nicht von einem Notar oder Rechtsanwalt übernommen werden. Je nach Art des Vorvertrages gibt es verschiedenste Risiken.

 

1. Das einseitige Verkaufsversprechen

Das einseitige Verkaufsversprechen ist ein verkäuferseitiges abgegebenes Verkaufsangebot, in dem die Verkaufsbedingungen klar definiert sind und über eine eindeutige Frist gültig sind.
 

Das Versprechen ist ein privatschaftlicher Vertrag, der auf einem Blankopapier geschrieben werden kann und vom Verkäufer und Käufer unterzeichnet wird. Er muß, um gültig zu sein, innerhalb von 10 Tagen in der Finanzverwaltung registriert werden und sollte, um etwaige Widersprüche zu vermeiden, auch beim Notar hinterlegt werden.

Seit dem 01.09.02 muß das Verkaufsversprechen für alle Gebäude mit einer Baugenehmigung vor dem 01.07.97 ein Bericht eines qualifizierten Technikers beigefügt sein, der über das Vorkommen oder Nichtvorkommen von Asbest Auskunft gibt. Ebenso verhält es sich für Gebäude, die vor dem 01.01.48 gebaut wurden und in einer Zone liegen, in der die Möglichkeit des Vorkommens von Blei besteht.

 

2. Compromis de Vente

Der Compromis de Vente ist ein Vertrag, mit dem sich die Parteien über den Kaufgegenstand und den Preis geeinigt haben, aber den Verkauf auf ein späteres Datum legen.

Er ist also ein Vertrag, mit dem sich die Vertragsparteien grundsätzlich definitiv aneinander binden. Bevor ein solcher Vertrag geschlossen wird, sollte es 100% feststehen, daß die Immobilie diejenige ist, die den Kriterien des Käufers voll entspricht. Wird der Compromis de Vente gebrochen, ohne daß eine Widerrufsklausel oder auflösende Bedingung eintritt, macht sich der Käufer bzw. Verkäufer grundsätzlich schadensersatzpflichtig.

 Entscheidender Unterschied zum deutschen Recht ist hier, daß ein wirksamer Kaufvertrag bereits ohne notariellen Vertrag zustande gekommen ist, da nicht zwischen der Verpflichtung zur Übereignung und der Übereignung selber unterschieden wird (Abstraktionsprinzip des deutschen Rechts).

Die Einigung über den Kaufgegenstand und den Preis, d.h. das Verpflichtungsgeschäft, hat bereits die Übereignung zur Folge. Einer Eintragung ins Grundbuch bedarf es hierfür nicht. Jedoch wirkt sich diese Übereignung nur zwischen den Vertragsbeteiligten aus, so daß es zur Sicherung der Eigentumsverhältnisse im Rechtsverkehr und insbesondere gegenüber Dritten der Eintragung der Übereignung in diverse Register bedarf.

Von entscheidender Bedeutung ist es also, in einen Compromis de Vente aufhebende Bedingungen aufzunehmen, wie z.B. die Kreditgewährung für den Hauskauf. Dabei sollten selbstverständlich der genaue Kreditbetrag, die Dauer, die Zinshöhe und das Kreditinstitut bezeichnet werden. Sollte innerhalb eines Monats nach Vertragsunterzeichnung eine der aufgezählten Bedingungen nicht erfüllt werden, so kann der Käufer ohne Konsequenzen vom Vertrag zurücktreten. Auch ist es möglich, eine Widerrufsklausel mit einer Frist aufzunehmen, innerhalb der der Käufer zurücktreten darf ohne sich haftbar zu machen.

Unabhängig von der vertraglich zugesicherten Widerrufsfrist, kann man vom Compromis de Vente innerhalb einer Frist von 1 Woche ohne Konsequenzen zurücktreten, wenn der Vertrag zwischen Privatleuten geschlossen wurde. Die Frist beginnt einen Tag nachdem der Vertrag zugestellt wurde. Zustellung bedeutet hier jede Form der Übermittlung, mit der es möglich ist, nachzuweisen, daß dem Vertragspartner der Vertag zugegangen ist. Z.B. persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung oder per Einschreiben-Rück.
 

Das Rücktrittsrecht vom Compromis de Vente darf nicht verwechselt werden mit der 1-wöchigen Überlegungsfrist, die vor der Zeichnung eines notariellen Kaufvertrages eingeräumt wird.

 

3. Das Kaufangebot

Diese Sonderform des Vorvertrages wird vom Kaufinteressenten verwendet, wenn eine Immobilie noch nicht zum Verkauf steht, um den Eigentümer zum Verkauf zu bewegen.

Dieses Angebot hat folgende juristische Konsequenzen:

Neben dem Kaufpreis enthält es eine Gültigkeitsfrist von 1-2 Wochen, nach deren Ablauf das Angebot erlischt. Akzeptiert der Eigentümer das Angebot jedoch innerhalb der Gültigkeitsfrist, so kommt ein wirksamer Kaufvertrag zustande, der nicht mehr rückgängig gemacht werden kann, sofern im Angebot keine auflösenden Bedingungen enthalten waren.

 



 



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