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In eigener und Ihrer Sache

Seit über 15 Jahren sind wir eine der wenigen auf deutsch-französische Rechtsbeziehungen spezialisierte Rechtsanwalts- und Steuerberatungskanzleien.


Unser Beraternetzwerk haben wir kontinuierlich aufgebaut. Notare, Immobilienmakler, Steuerberater, Finanzdienstleister und Privatbanken sowie Rechtsanwälte in Frankreich, Deutschland, der Schweiz und Österreich gehören hierzu und gewährleisten eine professionelle Beratung, auch wenn dies z.T. aufgrund des französischen „Laissez-faire“ nicht immer die leichteste Aufgabe ist.
 

Seit über 5 Jahren ist ein Teil unserer Tätigkeit konzentriert auf das deutschsprachige Klientel an der Côte d’Azur. Durch unsere dortige Anbindung können wir mit Recht behaupten, über Insider-Kenntnisse/Kontakte zu verfügen, die uns die Arbeit erleichtern.

Immobilien- und Steuerrecht, französisches und internationales Erbrecht, Arbeitsrecht, Vertragsrecht und Vertragsgestaltung, Unternehmensnachfolge, internationales und französisches Unternehmenssteuerrecht, Wirtschaftsberatung und Interessenvertretung gehören zu unseren Schwerpunkten

Kommen Sie auf uns zu und lernen Sie uns in einem unverbindlichen (z.B. telefonischen) Erstgespräch kennen, um Ihnen einen Eindruck zu verschaffen, welche Leistungen wir Ihnen zu welchen Konditionen anbieten können.

Wir freuen uns auf Sie!

Erbschaftssteuer – Wann und unter welchen Bedingungen muss gezahlt werden?

Wie wir im Dezember berichtet haben, kann die Erbschaftssteuerschuld verjähren.

 

Aber ab wann ist die Steuer tatsächlich geschuldet? Es existieren zwei Fallarten: Der Erblasser hatten seinen letzen Wohnsitz in Frankreich: sechs Monate nach seinem Ableben. Letzter Wohnsitz im Ausland: zwölf Monate.

Nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist fallen Säumniszuschläge und Strafzinsen an.

Die Fälligkeit der Steuer ist unabhängig von ihrer Erklärung. In den meisten Fällen fallen jedoch Erklärung und Zahlung zusammen.

Auch wenn die Erklärung grundsätzlich von einem Notar vorgenommen wird, ist dies nicht zwingend:

Ist der genaue Nachlasswert unbekannt oder sind die Erben zerstritten, kann bzw. darf der Notar nicht erklären – Säumniszuschläge fallen dennoch an. Daher kann der Erbe eigenständig den Erbfall gegenüber dem Finanzamt anzeigen. Entweder wird eine geschätzte Vorauszahlung geleistet, ohne die Erbschaftssteuererklärung abzugeben, um den Zinslauf zu stoppen, oder der Erbe erbringt eine Sicherheitsleistung (z.B. Bankbürgschaft oder Grundpfandrecht).

Um Nachteile zu vermeiden, ist es ratsam, sich rechtzeitig zu informieren und auch seine Nachfolge zu planen, um die Erben nicht in etwaige finanzielle Schwierigkeiten zu bringen. Hierbei gilt es auch, das Doppelsteuerungsabkommen zu beachten.
 

 

Bewegung am Immobilienmarkt Côte d’Azur

Was tut sich am Immobilienmarkt der Côte d’Azur? Ein wieder spürbar gestiegenes Interesse an Objekten in verschiedenen Preissegmenten konstatiert das international tätige Maklerbüro für Luxus-Domizile «Koob & Theissen Immobilien» (K&T). Entscheidend sei für Interessenten aus Deutschland, der Schweiz und Österreich nach wie vor die Lage einer Immobilie. Durchaus positiv beurteilt auch Stefan Kesting von «Kesting & Partner Rechtsanwälte Steuerberater Wirtschaftsprüfer» die aktuelle Entwicklung – trotz erkennbarer Höhen und Tiefen. Der deutsche Rechtsanwalt und Spezialist für französisches Recht ist seit über 15 Jahren im Frankreichgeschäft tätig und leitet seit fünf Jahren eine Niederlassung in Cannes.

Die Côte d’Azur ist und bleibt unter Europas Top-Drei-Immobilienstandorten und zieht die meisten Millionäre an, schrieb unlängst das Handelsblatt. Im Bild die Saint-Tropez-Villa eines Hamburger Verkäufers aus dem K&T-Portfolio.
 

Alle sprechen von «der Krise» auch auf dem Immobilienmarkt. Wie erklärt sich Ihr Optimismus?
K&T: Selbstverständlich schauen auch wir nicht durch die rosarote Brille. Unsere Kunden sind durchaus kritisch, wägen ab und prüfen Vor- und Nachteile genau. Fest steht jedenfalls, dass «die Krise» bei exklusiven Immobilien fast nicht spürbar ist – wobei exklusiv nicht unbedingt mit «teuer» gleichgesetzt werden kann. Es geht also aufwärts.

Nach Auffassung von K&T werden nach Jahren der Unsicherheit und Zurückhaltung aufgeschobene Kauf- und Verkaufsvorhaben nachgeholt. Können Sie dies aus juristischer Sicht bestätigen?

KESTING: Durch die steuerlichen und rechtlichen Unsicherheiten, bedingt durch den Regierungswechsel und die aleatorische französische Finanzpolitik – zum Beispiel stieg die Spekulationssteuer in wenigen Jahren von 16 auf 19 und dann sofort auf 34,5 Prozent; Steuerfreiheit anstatt nach 15 nach 30 Jahren, jetzt wieder nach 22 Jahren, aber nicht für die Sozialabgaben; Erhöhung der Erbschaftssteuer mit leichzeitiger Herabsetzung der Freibeträge; Erhöhung der Vermögenssteuer … – sind in letzter Zeit sicherlich Verzögerungen bei Immobilientransaktionen eingetreten. Wer sich rechtzeitig und richtig informiert, kann aus Unsicherheiten sogar Vorteile ziehen. Allerdings sollten Fragen im Vorfeld jeder Entscheidung unbedingt ausreichend geprüft werden.
K&T: Aus unserer Sicht ist die Zeit jetzt sogar optimal zum Zugreifen, denn nicht nur das im Süden auch im Winter oft schöne, warme Wetter trägt zur Kaufentscheidung bei – auch das Preisniveau ist ohne reellen Wertverlust attraktiv geworden.

Was gilt es, aus juristischer Sicht beim Kauf einer Immobilie in Südfrankreich zu beachten?
KESTING: Um den Erwerb sowohl steuerlich als auch juristisch zu optimieren, sollte man individuell An- und Verkaufsszenarien sorgfältig abwägen und auch Nachfolgeregelungen – Erbe, Schenkung, Immobiliengesellschaften... – bedenken, um finanzielle Nachteile zu vermeiden oder zumin- dest zu minimieren.

Wie kann ein deutscher Makler in diesem Bereich helfen?

K&T: Ein in Deutschland ansässiges Maklerunternehmen bietet nicht nur einen sprachlichen Vorteil. Unsere Dienstleistung ist ganzheitlich: Wir begleiten unsere Kunden in Frankreich persönlich, organisieren die Besichtigungen und gewährleisten durch unser Netzwerk den Zutritt zu lokalen Dienstleistern. So bleibt alles in einer Hand und bei einem Ansprechpartner.
Genügt beim Immobilienkauf oder -verkauf nicht auch die Beauftragung eines französischen Notars?
KESTING: Der französische Notar ist nicht nur obligatorisch, sondern steht auch für Fragen rund um die Transaktion zur Verfügung. Jedoch schafft erfahrungsgemäß die Nähe zum eigenen Rechtskreis beziehungsweise das Verständnis der eigenen Mentalität in Verbindung mit der entsprechenden Beratungskompetenz eine Vertrauensbasis, die gerade bei hochpreisigen Immobilien die Kaufentscheidung stark beeinflussen kann.

 

Sozialabgaben auf Erlöse aus Immobiliengeschäften - europarechtswidrig!

Rechtsanwalt Stefan Kesting (Hamburg/Cannes/Berlin) informiert in der RCZ regelmäßig über Besonderheiten im deutsch-französischen Recht. Er ist Spezialist für den deutsch-französischen Wirtschaftsverkehr und gerichtlich ermächtigter Übersetzer der französischen Sprache.

 

Wie bereits in vorherigen Artikeln ausgeführt, sind wir der Auffassung, dass Frankreich durch die Einführung der 15,5 Prozent Sozialabgaben auf Einnahmen und sonstige Erlöse aus Immobiliengeschäften für Steuerausländer ab dem Jahr 2012 gegen geltendes europäisches Recht verstößt. Jetzt ist unsere Rechtsauffassung bestätigt worden: Unter der Rechtssache Nummer 2013/4168 wurde Frankreich von der Europäischen Kommission verklagt. Eine Entscheidung in diesem Verfahren ist in Kürze nicht zu erwarten, da Frankreich verlautbaren lassen hat, von seiner aktuellen Position nicht abzuweichen.

Die Stellungnahme der Europäischen Kommission hierzu ist abrufbar unter kestinglegal.eu

Es stellt sich also die Frage, wie sich diejenigen verhalten sollen, die von der neuen Besteuerung (zum Beispiel durch Mieteinnahmen) im Jahr 2012 oder durch Veräußerungsgewinne (plus value) betroffen sind. Da Ansprüche gegen den französischen Staat nach drei Jahren verjähren, riskiert man, dass bei einer positiven Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs gegebenenfalls durch Zeitablauf eine Rückforderung gegen den französischen Fiskus nicht mehr möglich ist. Hier ist anzuraten, gegen die Besteuerung/den Steuerbescheid vorsorglich Einspruch einzulegen und u.a. Aussetzung der Vollziehung und/oder Stundung zu beantragen, um den Bescheid «offen zu lassen».

 

 

Altes und Neues zum französischen Erb- und Erbschaftsteuerrecht

Rechtsanwalt Stefan Kesting informiert in der RCZ regelmäßig über Besonderheiten im deutsch-französischen Recht. Heute erfahren Sie, worauf Sie bei Schenkungen und Nachlässen in Frankreich achten sollten.


 

 

Anzuwendendes Erbrecht/Schenkungsrecht

Auf Schenkungen und Nachlässe in Frankreich belegender Immobilien findet das französische Recht Anwendung (Belegenheitsprinzip). Dieses weist einige beachtenswerte Unterschiede zur deutschen und anderen Rechtsordnungen auf. U.a.:

  • Stärkeres Pflichtteilsrecht für Kinder
  • das Pflichtteil ist Recht am Eigentum und nicht Zahlungsanspruch
  • Eingeschränkte Verfügungsfreiheit zu Lebzeiten
  • Keine uneingeschränkte Anwendbarkeit ausländischer Testamente oder Erbverträge

Das Belegenheitsprinzip wird jedoch ab dem 17.08.2015 durch die EU-Erbrechtsverordnung unterbrochen. Der gewöhnliche Aufenthalt soll damit zukünftig das anwendbare Erbrecht bestimmen. Wo dieser ist, definiert die Verordnung jedoch nicht. Daher ist es sicherlich ratsam, das Recht seiner Staatsangehörigkeit per Testament zu bestimmen, wenn dieses denn günstiger als das französische Recht sein sollte.

Die Verordnung gilt aber nicht für Schenkungen!

Steuerrechtliche Erwägungen

Bislang ist nicht zu erwarten, dass das nationale Besteuerungsrecht Frankreichs aufgegeben wird.

Angesichts der geringen Freibeträge für Kinder (derzeit EUR 100.000 pro Kind) und hohen Immobilienwerten könnte ein Nachlass/Schenkung mit bis zu 45% zu versteuern sein. Ehegatten erben bislang untereinander steuerfrei – bei Schenkungen unter Ehegatten beträgt der Freibetrag jedoch nur knapp 81.000 EUR). Grundsätzlich kann es daher angebracht sein, seinen Immobilienerwerb nach etwaigen erbschaftssteuerrechtlichen Konsequenzen auszurichten.

Es ist also ratsam, eine vorhergehende (steuer-)rechtliche Bestandsaufnahme und Analyse durchzuführen, um rechtzeitig Gestaltungsmöglichkeiten nutzen zu können, die Nachteile vermeiden.

Wir beantworten Ihre Fragen.
 

Die Liegenschaft, die Lasten schafft - Bauen, Kaufen, Vermieten, Verkaufen, Vererben…

Vertragsfallen, Nachlassspaltung, Doppelbesteuerung, Vermögens- Wertzuwachssteuer… und sonstige Tücken des Immobilieneigentums in Frankreich.

KESTING & Partner ist seit mehr als einem Jahrzehnt spezialisiert auf französisches Recht aus der Sicht von „ausländischen“ Privatpersonen und Unternehmen.

Wir sind der richtige Ansprechpartner u.a. für Fragen im :

Kaufrecht: Vorsicht bei versteckten Mängeln (Art. 1643 des Code Civil legt die Haftung des Verkäufers fest). Die siebentätige gesetzliche Widerrufsfrist bei Vorverträgen kann so streng auszulegen sein, dass z.B. eine SCI, selbst aus rein privaten Zwecken gegründet, als gewerblicher Käufer angesehen wird.  Das gilt jedenfalls dann, wenn der Gesellschaftszweck einen Hinweis auf den Verkauf, die Verwaltung oder die Vermietung von Immobilien enthält, auch wenn das im Konkreten nicht der Fall ist, so dass diese nicht gilt

Baurecht: Bauverträge in Frankreich abschließen darf nur, wer die Gewährleistungsversicherung «Décennale» vorweisen kann. Jedoch ist auch der Bauherr neben dem Bauunternehmen verpflichtet, die sogenannte Assurance Dommage Ouvrage, abzuschließen. Sie ist vom Inhalt vergleichbar mit der Décennale-Versicherung. Diese Sachversicherung bezieht sich auf das Bauwerk und geht beim Verkauf auf den Käufer über. Sie dient im Wesentlichen zur schnellen Vorfinanzierung, um Baumängel zu beheben.

Erbrecht: Das französische Recht ist selbst für Franzosen komplex und schwer überschaubar. Steuernachteile und Pflichtteilsrechte sind nur ein Teil des Ganzen.

Allg. Steuerecht/ Doppelbesteuerungsabkommen: Wann beginnt die Steuerpflicht in Frankreich, wann endet sie? Macht es vielleicht auch Sinn, in Frankreich zu versteuern?
 

Aktuell: Besteuerung von Wertzuwachs aus Immobilienverkäufen

«Hollandes Nachtgedanken oder scheint doch wieder französisch heitres Tageslicht?»*

Ohne politisch werden zu wollen: Bei diesem Präsidenten scheint nichts mehr voraussehbar zu sein. Am Sonntag, den 16. Juni 2013 ließ François Hollande verlauten, dass im Rahmen des Finanzgesetzes für 2014 die Haltefrist für Immobilien, um einer Besteuerung des Wertzuwachses bei Verkauf zu umgehen, von 30 auf 22 Jahre reduziert werden soll. Diese Maßnahmen könnten sogar bereits ab dem 01. September 2013 umgesetzt werden, so der Präsident in einem Interview.

Ohne politisch werden zu wollen: Bei diesem Präsidenten scheint nichts mehr voraussehbar zu sein. Am Sonntag, den 16. Juni 2013ließ François Hollande verlauten, dass im Rahmen des Finanzgesetzes für 2014 die Haltefrist für Immobilien, um einer Besteuerung des Wertzuwachses bei Verkauf zu umgehen, von 30 auf 22 Jahre reduziert werden soll. Diese Maßnahmen könnten sogar bereits ab dem 01. September 2013 umgesetzt werden, so der Präsident in einem Interview. Hierbei schloss er es sogar nicht aus, dass bei der Besteuerung der sogenannten plus value für das Jahr 2014 ein Sonderabschlag gewährt werden könnte.

Diese Idee ist nicht neu, da das Budget 2013 einen Sonderabschlag von 20 Prozent vorsah, der allerdings vom französischen Verfassungsgericht wegen angeblicher Verfassungswidrigkeit gestoppt wurde. Im selben Zusammenhang wies Präsident Hollande nochmals darauf hin, dass die derzeit nach 30 Jahren steuerbefreite Veräußerung von Bauland im Jahre 2014 vollständig abgeschafft werden soll. Nach seiner Auffassung würde dieser Hinweis den französischen Immobilienmarkt wieder ankurbeln.
 

Unserer Meinung ist es demnach notwendig, die Gesetzesvorhaben der französischen Regierung und die «Wendehals-Mentalität» des französischen Regierungschefs regelmäßig im Auge zu behalten, um keine rechtlichen und steuerlichen Nachteile davonzutragen. Auf jeden Fall ist es ratsam, bei einem in diesem Jahr geplanten Verkauf mit der Unterzeichnung des Kaufvorvertrages bis zum 1. September zu warten, falls tatsächlich die vorgeschlagene Steuererleichterung umgesetzt werden sollte.

*Sehr frei nach Heinrich Heine

Wir beantworten Ihre Fragen.

 

 

Eigentum berechtigt – Steuer ist Diebstahl?*

Zunächst einmal ist Eigentum und Vermögen das Ergebnis unternehmerischer oder privater Aktivität und Arbeit. Dafür muss man sich nicht schämen. Selbstverständlich nehmen wir alle auch öffentliche Leistungen in Anspruch und bezahlen dafür Steuern. Also modifizieren wir Proudhon‘s bösen Satz „Eigentum ist Diebstahl“ in: „Eigentum berechtigt und verpflichtet“ (so auch Teil der Verfassung vieler zivilisierter Staaten).

Wir alle wissen: Steuern müssen sein.  Aber der Erfindung immer neuer Steuerquellen oder der Nutzung vermeintlicher Steuerquellen im Inland wie im Ausland dürfen wir entgegentreten.

Aus aktuellem Anlass bieten wir unsere Unterstützung u.a. bei folgenden Problemen an:

  • Steuern auf den (Wohn-)wert eigengenutzter Immobilien. In welchem gesetzlichen Rahmen ist das zulässig und wie hoch ist die Steuerlast?
  • Einkünfte aus Kapitalvermögen und Veräußerungsgeschäften. Welche steuerlichen Gefahren lauern? Wir prüfen die Voraussetzungen und formulieren eine wirksame strafbefreiende Selbstanzeige.
  • Das Bankgeheimnis könnte bald zur Geschichte gehören. Entfallen allein dadurch die „Steuerparadise“?

Kontaktieren Sie uns, wir vereinbaren mit Ihnen gerne einen zeitnahen Besprechungstermin.

* etwas abweichend von Pierre-Joseph Proudhon (frz. Ökonom 1809-1865)

 




 

Versteuerung französischer Immobilien-Nachlässe

Insbesondere in französischen Nachlassangelegenheiten können die vom französischen Finanzamt zugrunde gelegten Werte weit von den Wertansätzen der deutschen Finanzbehörden abweichen. So bemisst der französische Fiskus den Wert der Immobilie meist an ihrem Marktwert zum Todeszeitpunkt und korrigiert diesen nach einer Veräußerung z.T. auf den Veräußerungswert.

 

Dieses Verfahren gilt in Deutschland, Österreich und der Schweiz nicht. Gleichwohl übernehmen Finanzämter ohne weitere Stellungnahmen und Prüfungen die französischen Werte, was zu erheblichen und ungerechtfertigten Mehrbelastungen führen kann.

In den meisten Fällen kann man durch Vorprüfung feststellen, ob eine fehlerhafte Festsetzung zur Erbschaftssteuer zu erwarten ist, um daraufhin die Steuererklärung korrekt zu erstellen. Ebenso ergibt sich schnell aus einem bereits ergangenen Steuerbescheid, ob die Bemessungsgrundlage richtig ist und ein Einspruch erfolgversprechend.

In diesen und allen anderen denkbaren Fällen unternehmerischer oder privater Aktivität mit Auslandsbezug treten zahlreiche rechtliche und steuerliche Fragestellungen und Fallen auf.

Wir beantworten Ihre Fragen.



 

Grundstücksbewertung

Erbschaft, Schenkung, Veräußerungsgewinn, Vermögenssteuer pp. Der Wert einer Immobilie spielt eine große Rolle. Entspricht der Marktpreis dem fiskalischen Wert?

 

Notare, Makler u.a. geben Auskunft, bevor sie einen ggf. teuren Gutachter beauftragen.
Unter www.efficity.com erhalten Sie eine erste Berechnung sogar kostenlos, um einen ersten Anhaltspunkt zu gewinnen.

KESTING & Partner Rechtsanwälte Steuerberater Wirtschaftsprüfer ist eine international tätige Partnerschaftsgesellschaft mit Sitz in Hamburg sowie Zweigstellen in Berlin und Cannes mit ausgeprägter Spezialisierung. Seit Januar 2013 wird unser Team durch eine in Frankreich zugelassene Rechtsanwältin (Avocat à la Cour de Paris) verstärkt.

Wir vertreten die zivil- und steuerrechtlichen sowie wirtschaftlichen Interessen von Unternehmen und Privatpersonen, die überwiegend in Frankreich, Deutschland, der Schweiz, Österreich sowie in Italien ansässig sind.

Schwerpunkte:

Immobilien- und Steuerrecht (Kauf, Verkauf, Besteuerung von Veräußerungsgewinnen, Schenkungen, Erbschaften, Immobiliengesellschaften (z.B. SCI))

Französisches und internationales Erb,- und Erbschaftssteuerrecht

Französisches Arbeitsrecht

Vertragsrecht und Vertragsgestaltung

Internationales und französisches Unternehmenssteuerrecht (Frankreich/Deutschland - Frankreich/Österreich - Frankreich/Schweiz)

Wirtschaftsberatung und Interessenvertretung (Unternehmenskauf/-verkauf, Vermögensverwaltung, Treuhand, Testamentsvollstreckung)



 

Nachbesteuerung von «Schwarzgeldern» in Deutschland und Frankreich

Bereits am 25.10.12 hat der Deutsche Bundestag dem Steuerabkommen mit der Schweiz zugestimmt. Das Abkommen sieht neben der Regelung für Altvermögen auch eine Abgeltungssteuer vor, die eidgenössische Banken für den deutschen Fiskus auf künftige Erträge erheben. Das Abkommen könnte Anfang 2013 in Kraft treten.

 

Konkret können deutsche Kapitelflüchtlinge ihr bisher illegal in der Schweiz angehäuftes Schwarzgeld einmalig nachversteuern – zu Steuersätzen zwischen 19 und 34 Prozent, ggf. mehr wenn es nach Schäuble geht.

Am 12.11.12 begann bereits eine deutschlandweite Steuerfahndung bei Kunden der UBS.

Aber nicht nur „echte Schwarzgelder“ sind betroffen: Auch „ehrlich“ z.B. in der Schweiz angespartes Vermögen könnte besteuert werden, wenn der Ursprung des Geldes nicht nachgewiesen werden kann. Manchmal bleibt die „strafbefreiende Selbstanzeige“ der einzige Ausweg.

Und wie ist die Situation in Frankreich?

Der am 4.11.12 veröffentlichte Entwurf der Französischen Regierung sieht den Höchststeuersatz von 60% vor! Betroffen ist Auslandsvermögen, welches in den vergangenen 10 Jahren nicht angegeben wurde. Besteuerungsgrundlage ist das in dieser Zeit vorhanden gewesene höchste Guthaben, auch wenn der aktuelle Kontostand niedriger ist.

Die Prüfung der Steuerpflicht soll insbesondere bei einem Vermögen ab 200.000 € bzw. einem Guthaben von dem zweifachen des erklärten Vermögens verschärft werden.

Eins ist beiden Ländern sicher: Es wird massiv ausländisches Vermögen unter die Lupe genommen!